О тех, кто застроил мир

Ведя нас к светлому капиталистическому будущему, пионеры российской демократии забыли внести в русскую речь десяток-другой терминов, которые бы чётко передали смысловую нагрузку нескольких достойнейших профессий, в частности тех, которые напрямую связаны с недвижимостью. Одна из таких специальностей, обделённых адекватным русским термином – developer. Нельзя сказать, что определение «застройщик» абсолютно не подходит, но и полностью оно, к сожалению, также не отражает всей сути этой профессии.

Толковый словарь русского языка дает следующее определение застройщику: «Организация или лицо, имеющее право строить что-либо, ведущее строительство». Хотя на самом деле developer – это тот, кто производит какие-либо изменения с недвижимостью (будь то земля или здания), тем самым увеличивая ее стоимость.

Как вы понимаете, физическое или юридическое лицо, купившее пять гектаров леса, получившее разрешение на вырубку деревьев и вырубившее их, а потом разбившее землю на десять отдельных участков для продажи, попадает под английское определение developer, но никак не попадает под русское определение застройщика, т. к. никакого разрешения на строительство или самого строительства не происходило. В этой же статье мы будем говорить о developer в широком, английском понимании этого слова.

Подвиды застройщиков

Developers бывают разного калибра и разной специализации. Один из самых популярных видов деятельности застройщиков – полный ремонт или структурная реконфигурация жилых или коммерческих помещений.

Для начала developer должен найти подходящий объект для застройки, а это, как ни удивительно, становится сложнее с каждым годом не только в Англии, но и во всем цивилизованном мире. Хоть developer и не является одной из самых популярных профессий, все равно есть большая вероятность того, что на ваш объект будут смотреть еще десяток-другой застройщиков, а следовательно, обойти их всех и все-таки купить эту недвижимость может стать сложнейшим из заданий.

Купив недвижимость, developer нанимает команду строителей, архитекторов, юристов, дизайнеров, агентов по маркетингу и продаже, специалистов по городскому планированию и т. д.

К сожалению, в наш век крайне обостренной конкуренции и повсеместной застройки практически невозможно найти не только толкового архитектора или дизайнера, но и строителей, которые смогли бы заняться вашим проектом именно в тот момент, когда вы купили недвижимость. Поэтому многие из застройщиков перестраховываются и, чтобы удержать строителей на своем объекте, платят им задолго до начала работ. Или принимают заказы от клиентов на перестройку купленного ими дома и выступают в этой ситуации как дизайнерская и строительная компания.

Суммы, которыми оперируют застройщики, перестраивая и обновляя здания, варьируют от нескольких десятков тысяч фунтов за маленький дом где-нибудь на севере страны до сотен миллионов фунтов за большие лондонские проекты. Весь процесс от покупки и до продажи может занять как несколько месяцев, так и несколько лет.

Ярким примером застройщиков, оперирующих сотнями миллионов фунтов и способными уделить долгие годы одному проекту, являются два известных лондонских брата Nick и Christian Candy. В конце июня 2006 года они купили Middlesex Hospital и прилегающие к нему 3 акра земли и множество вспомогательных зданий за 175 миллионов фунтов, а теперь собираются его переделать в частично коммерческие и частично роскошные жилые помещения. Как вы понимаете, получение различных разрешений, перестройка, сдача в аренду, продажа – все это занимает очень много времени и снижает прибыльность проекта для застройщиков. Поэтому многие в мире недвижимости от удивления широко развели руками, когда узнали, что Candy & Candy заплатили на 5 миллионов больше, чем другие участники аукциона, особенно во времена, когда все экономисты считают, что лондонская недвижимость переоценена на 20-30% и каждый второй агент пророчит этому переоцененному рынку резкое падение цен.

Также довольно распространенное занятие developers, которое много веков назад являлось их единственным родом деятельности – это облагораживание и застройка прежде нежилой земли. Строить никогда не было просто, но в последние несколько лет самым тяжелым этапом застройки стало именно получение различных разрешений от местного самоуправления, департаментов окружающей среды и планирования, а не нахождение подходящего объекта или нужного количества капитала. Некоторые предприниматели берутся за рискованные и грандиозные бизнес-проекты – за постройку целых кварталов или районов и оперируют миллиардами фунтов, растягивая процесс постройки на долгие годы.

Интереснейшим английским примером такого рода проекта является Canary Wharf. Построенная в несколько стадий в конце прошлого века на месте бывшего индустриального парка, Canary Wharf считалась претендентом на звание «Фиаско века». Поскольку первая стадия застройки этого района (размером в 21 квадратных километров) была закончена как раз в период сильнейшего кризиса на рынке недвижимости Англии, многие из зданий так и не нашли съемщиков или покупателей и простаивали пустыми по 5-6 лет. Проект был передан в банкротное управление и мало кто считал, что будет свет в конце туннеля. Но ко второй половине 90-х, когда английская экономика оправилась от «темных лет безалаберного монетарного управления», Canary Wharf стала преобразовываться в финансовый центр Лондона и сейчас считается одним из самых развитых и престижных районов Англии.

Так все-таки рискованны ли инвестиции в недвижимость?

Уже на протяжении многих столетий инвестирование в недвижимость считается одним из самых безопасных способов увеличения капитала. Но, с другой стороны, как бы парадоксально оно не звучало, как раз застройщикам, тем «самым двигателям прогресса в сфере недвижимости», досталась одна из самых рискованных ролей в бизнесе.

Безусловно, человек с улицы, постоянно смотрящий передачи про то, как какой-нибудь домовладелец сносит пару стенок, перекрашивает потолок, меняет ванну и потом продает свою недвижимость за немыслимое количество денег, будет считать, что быть застройщиком довольно легко и очень выгодно. Но, к сожалению, ситуация, когда застройщик, купив дом и сделав косметический ремонт, продает его через год на 30% дороже лишь потому, что рынок двигался в нужном вам направлении, никак не является отражением реальности мира застройщиков.

Реальность их мира такова, что developers помимо постоянного стресса сталкиваются с невероятным количеством force majoure. Профессионалы способны брать на себя риски, зная, что их успех во многом зависит от внешних факторов, а никак не от них самих. Падение цен на недвижимость происходит примерно раз в 20 лет и от этого ни один застройщик застраховаться не может.
Существует огромное множество причин, почему застройщиком может стать не каждый, но какой бы бизнес-путь застройщики ни выбирали, уровень стресса, связанный с их деятельностью, всегда будет превышать все разумные пределы, и поэтому так всеми любимая фраза «о ком-то, кем рождаются, а не становятся» как нельзя лучше подходит к данной профессии.

Роман Григорьев