Listed Buildings – краткий экскурс
Эффективно ли градостроение?
За последние 15 лет охваченные строительной истерией процветающего запада ведущие капиталисты восточно-европейского и постсоветского пространства с завидным постоянством уничтожали памятники архитектуры, изменяли культурное наследие и переписывали многовековую историю своих наций. Несмотря на настойчивые возражения местных жителей и тщетные усилия заинтересованной интеллигенции сохранить характер средневековых городов, огромное количество прекрасных уголков нашего континента потеряло свою уникальность и превратилось в монотонные поселения из стекла, бетона и стали.
Не нам осуждать тех градостроителей, которые, прогрессивно мысля, разрешили застроить центр Таллинна небо-скрёбами, сделав его больше похожим на Нью-Йорк прош-лого века, чем на город с восьмивековой историей. Но и не нам хвалить английский департамент городского планирования, который, являясь эталоном системы сохранения архитектурного облика городов, также является и самым большим препятствием на пути к эффективной и рациональной застройке центрального Лондона.
Пожалуй, пионерами в сохранении памятников архитектуры были французы, которые уже в XIX веке имели достаточно функциональную систему сохранения зданий особой исторической важности. В этой статье мы рассмотрим английский подход к сбережению прекрасного и уникального, поскольку у нашего читателя всё-таки намного больше шансов встретиться именно с английским законодательством о презервации памятников архитектуры (вступившим в силу 1 января 1950 года) и английскими бюрократами (известными своими непоследовательными и довольно-таки недружелюбными решениями).
Listed buildings & conservation areas
Памятники архитектуры, которые представляют особый интерес для нации (Listed Buildings) и внесены в списки English Heritage (организация, отвечающая за сохранение таких памятников), защищены законом. Также защищены законом и здания, находящиеся в определённых территориях – районах города, являющихся неотъемлемой частью культурного наследия нации (Conservation Areas). Это не значит, что их нельзя перестроить, снести или отремонтировать, но производить с ними какие-либо строительные работы без нужного разрешения криминально наказуемо.
В принципах отбора Listed Building говорится, что все здания, построенные до 1700 года и сохранившиеся в более-менее оригинальной форме, должны быть listed. Большая часть зданий, построенных с 1700 по 1840 год, также listed, но отбор всё-таки производится, и малая часть не попадает в эти списки. С 1840 по 1914 год только основные работы известных архитекторов и здания, которые являются примерами великолепного качества и уникального характера, могут стать listed. Чтобы зданию, построенному в XX веке, получить статус listed, оно должно быть по-настоящему редчайшим примером архитектурного мастерства. Архитектурные же сооружения, построенные в последние десять лет, по определению не могут вноситься в списки listed.
Раньше существовала категория Grade III lis-ted, в которую попадали здания, не входящие ни в одну из вышеперечисленных категорий, но всё-таки представлявших какой-то интерес для English Heritage. Поскольку Grade III listed здания не были защищены законом, то за непрактичностью и бесполезностью этой категории в 1970 году она перестала существовать.
На данный момент в Англии порядка 500 000 listed зданий, 1.4% из которых – Grade I listed, 4.1% – Grade II* listed и 94.5% – Grade II listed. К первой категории (Grade I listed) относятся такие здания, как Buckingham Palace, The Palace of Westminster, Royal Albert Hall, St. Paul’s Cathedral, British Museum и Windsor Castle. Построенные много веков назад ведущими архитекторами своего времени, они представляют особый интерес не только для англичан, но и для ценителей архитектуры со всего мира.
Многие ошибочно считают, что лишь музеи, церкви, театры, правительственные и королевские резиденции попадают под эту категорию. Частные поместья и дома также причисляются к зданиям исключительного интереса и крайней исторической важности, но всё-таки довольно редко.
Под Grade II* и Grade II категории, как правило, попадают менее знаменитые вне Англии здания, но всё же те, которые заслуживают особого внимания и являются гордостью местного населения. Помимо таких уникальных зданий, как BT Tower, бывший стадион «Арсенала» на Highbury или Centre Point на Tottenham Court Road, огромное множество частных домов в центральном Лондоне также являются Grade II* или Grade II listed.
Говоря о частных резиденциях, один лондонский дом, пожалуй, заслуживает особого внимания, поскольку многие обеспеченные русские, скорее всего, слышали о нём или даже пытались его купить. Debenham House (по-настоящему уникальный дом в 2000 квадратных метров, стоящий на участке в 0.4 гектара), построенный в 1906 году и находящийся в сердце Лондона, в нескольких минутах ходьбы от Holland Park, был выставлен на продажу в прошлом году за чуть больше чем 30 миллионов фунтов стерлингов. Несмотря на то что он был в отличном состоянии, имел гостиный зал на 50 человек, сад размером с футбольное поле, скрытую от paparazzi и посторонних глаз парковку, множество спален и комнат для отдыха, отдельный дом для гостей и т. д., этот особняк так и не нашел покупателя.
В год рекордных цен на сырьё и бонусов в City, огромного количества миллиардеров, переезжающих в Лондон, и массовой нехватки домов такого качества, кажется странным, что дом не купили в первый же день. Объяснение довольно простое – это дом Grade I listed. Вряд ли кому-то из людей, готовых потратить Ј30-40 миллионов на покупку жилья, понравится периодичес-ки получать указания о том, что ему можно делать со своей недвижимостью, а что нельзя.
Что, где и … как?
Если ваше здание является listed (вне зависимости от категории), разрешение нужно на любого рода ремонтные работы, будь-то внешние или внутренние. Разрешение также нужно на демонтаж или реконфигурацию всех прилегающих к этому зданию объектов, построенных до 1 июля 1948 года (таких как стены сада, консерватории, гаражи, беседки, конюшни, домики для гостей и т. д.). Основная разница между этими тремя категориями заключается в проблематичности реконструкции зданий, попадающих в них.
Со зданием, попадающим в первую категорию, практически ничего нельзя будет сделать. English Heritage не только не разрешит изменить узор и цвет краски на заборе, окружающем это здание, но и убрать ненужную внутреннюю стену в винном подвале тоже вряд ли получится. Со зданиями же третьей категории, хотя разрешение и нужно даже на замену оконных ручек, есть большая вероятность, что всем разумным и обоснованным изменениям будет дан зелёный свет.
Если же ваше здание находится в Conservation Area, то, как правило, вам не надо разрешений на внутренние работы и большую часть внешних работ, но всегда стоит посоветоваться с местным департаментом планирования, чтобы избежать различных недоразумений.
Ещё одна проблема с listed зданиями заключается в том, что местное самоуправление может заставить владельца отреставрировать свой дом, если оно вдруг посчитает, что вы не содержите его в удовлетворительном состоянии. С другой стороны, владельцы зданий, представляющих особый национальный интерес, имеют право обратиться к правительству за финансовой помощью, и довольно часто гранты выдаются на замену крыш и исправления структурных дефектов.
Лучше знать и не делать, чем не знать и делать
Хочется верить, что мы не отговорили вас от покупки здания, которое является предметом национального обожания, но, покупая listed дом или квартиру в listed здании, всё же стоит помнить о всевозможных препятствиях, с которыми вы обязательно столкнётесь, если захотите что-то переделать.
К сожалению, огромное количество строителей и даже архитекторов, которые не специализируются в работе со зданиями особой исторической важности, зачастую не выполняют всех стандартных требований департамента планирования. Пропустив или ошибочно интерпретировав несколько типовых процедур и заявлений, они ставят себя и своих клиентов в довольно неудобное и потенциально опасное положение. Государство в случае невыполнения требований департамента планирования имеет право наложить огромные штрафы, приостановить работы или заставить вернуть здание в «доремонтное» состояние. Поэтому, если ваше здание listed или находится в conservation area, обязательно проконсультируйтесь с местным департаментом планирования, прежде чем начинать какие-либо работы.
Роман Григорьев
