Чем дальше в XXI век, тем выше цены …
В Англии о недвижимости принято говорить не только на деловых встречах, но, как правило, даже в барах и за семейным ужином. Причина довольно простая: в Англии, как и в Америке, рынок недвижимости – это тахометр, а также в некоторой степени и двигатель экономического прогресса. Именно от роста или падения цен на недвижимость зависит национальное чувство финансовой самоуверенности и денежного благополучия. Чем больше растут цены на недвижимость, тем более богатыми ощущают себя домовладельцы; тем более склонны они взять дополнительный кредит под своё жильё и тем больше они тратят денег на развлечения, покупки и путешествия. Перезаложив свой дом, большинство предпринимателей начинают новый бизнес, а родители, чтобы заплатить за учебу своих детей, зачастую увеличивают ипотечные кредиты.
Было проведено множество исследований и написаны сотни научных работ о взаимосвязи между рынком недвижимости и состоянием экономики. Выводы были довольно разнообразные, но в целом все авторы сошлись на том, что «в здоровом теле – здоровый дух», иными словами, растущие цены на недвижимость – признак «здоровой» экономики, а продолжительное падение цен на недвижимость является либо последствием, либо симптомом рецессии.
Что? Где? Когда?
Статью о ценах на недвижимость в Англии мы хотели написать еще давно. Но поскольку в 2006 году каждый месяц в центральном Лондоне устанавливался новый ценовой рекорд, а за квадратный метр жилья платили столько, что даже самые опытные маклеры не могли поверить в происходящее, то мы решили понаблюдать за развитием событий. На удивление всем цены так и не перестали бить рекорды и замедления роста пока никто не предвидится, а поэтому мы все-таки взялись прокомментировать ситуацию на рынке.
Для тех, кто не работает в сфере недвижимости, прошлый год ничем не отличался от позапрошлого. Лондонская недвижимость как была дорогой, так дорогой и осталась. Для тех же, кто «живёт и дышит» недвижимостью, 2006-й был чем-то особенным, чем-то таким, чего Лондон уже не видел долгие годы. Мало сказать, что цены скакали вверх с завидным постоянством; количество покупателей на одного продавца увеличилось в несколько раз! Конечно, стоит отметить, что рекордный рост цен произошел только в центральном Лондоне, и в нашей статье мы говорим о таких районах, как Chelsea, Belgravia, Kensington, South Kensington, Knightsbridge, Mayfair. Большая же часть Великобритании не была затронута этой волной безумия, и домовладельцы не могут похвастаться таким же необъяснимым интересом со стороны покупателей. В таких популярных и дорогих районах, как Hampstead, Greenwich, Wimbledon, Richmond или St. John’s Wood рост цен тоже был довольно впечатляющим, но беспрецедентным его вряд ли можно назвать.
Возьмем, к примеру, среднестатистический дом в Chelsea в хорошем состоянии и с небольшим садом. Если в конце 2005 года ?13 000 – ?15 000 за квадратный метр в таком доме было чем-то из ряда вон выходящим, так сказать потолком, то теперь ?15 000 – ?18 000 – это норма. Если в 2005-м самые уникальные, так называемые трофейные дома (представляющие историческую ценность), с трудом достигали ?25 000 за квадратный метр, то в 2006-м такие же дома «улетали» по ?30 000 за квадратный метр. Не все сегменты рынка росли одинаково, но стоит отметить, что особый интерес вызывали большие семейные и «трофейные» дома. Годовой прирост цен на дома на порядок превысил тот же квартирный показатель. Так, например, если раньше цена квартиры за квадратный метр в Kensington была в среднем на 20-25% дешевле, чем дома, то теперь эта разница увеличилась до 25-30%. Тем самым бизнес-модель «скупаю все квартиры в здании и делаю из него дом на одну семью» приобретает всё больше финансового смысла.
Существует множество различных индексов и каждый показывает различные статистические данные, но, усреднив, можно сказать, что цены на недвижимость в центральном Лондоне выросли за последний год как минимум на 25%, а на некоторых улицах и площадях и на 50-60%.
Для России (особенно Москвы) и многих других развивающихся стран 50%-й годовой прирост не является чем-то новым, и в некоторых восточно-европейских столицах цена недвижимости удваивалась за 10-12 месяцев. Но не стоит забывать, что в развивающихся странах в конце XX века недвижимость была сильно недооценена и во многих из них ценам до сих пор еще есть куда расти. В Англии же с начала XXI века цены на недвижимость как были одними из самых высоких в мире, так и остались, и даже 10-25%-й годовой прирост переводит их в категорию «недосягаемых и необъяснимо высоких», не говоря уже о 50%-х приростах.
Кто прав, кто виноват?
Чем мог быть вызван такой рост? Причин довольно много, но самая главная из них – это предложение, а точнее отсутствие оного. Минимальное количество домов, выставленных на продажу, также как и рост цен, не перестает бить все рекорды. С каждым месяцем все меньше и меньше домов появляется на рынке, и как бы маклеры ни старались, им не удается сдвинуть кривую предложения вправо. Много домов продаётся уже в первую неделю, когда раньше точно такие же дома могли стоять непроданными по несколько месяцев. В газетах начали писать об агентствах недвижимости, которые продали все дома и квартиры, что у них были, и теперь они концентрируют все свои усилия на поиск продавцов, а не покупателей.
Но такой скачок цен был вызван не только отсутствием предложения. Спрос также возрос, причем незначительно, если сравнивать на сколько уменьшилось количество предложений. Последние несколько лет были периодом мирового экономического подъема. Фондовые биржи, кредитно-финансовые учреждения, производители сырья, индустрия развлечений и даже инфотехнологическая отрасль – для всех основных двигателей экономики 2005-2006 годы были «золотой порой». FTSE и Dow Jones, HSBC и Barclays, Goldman Sachs и Merrill Lynch, нефть и золото, сахар и кофе – все они из месяца в месяц бьют рекорды, что в свою очередь фильтруется в виде бонусов и повышенных зарплат в карманы работников. Получив же миллионные бонусы, работники спешат их потратить и, как правило, на недвижимость. Количество мультимиллионеров растет «не по дням, а по часам». А ко всему этому эмиграция богатых русских, китайцев, индийцев и представителей других развивающихся стран в Лондон увеличивается в арифметической прогрессии.
Подытожив, получаем вполне простое уравнение: чрезмерный спрос + неадекватное предложение = шокирующий темп роста цен.
Немного истории …
Было бы крайне неосмотрительно комментировать происходящее сегодня и делать какие-то выводы, не заглянув в прошлое.
В прошлом веке в Англии цены на недвижимость поднимались относительно стабильно, было только три периода крайне резкого взлёта, которые, как ни удивительно, заканчивались не менее резким падением. В начале 70-х прошлого века мировая экономика шла в гору как никогда уверенно и с высоко поднятой головой. К сожалению, период резкого подъема недолго длился и закончился удваиванием цен на нефть, что в свою очередь привело к краху не только британского рынка недвижимости, но и к мировой стагнации. Через несколько лет мир оправился от рецессии, и здоровая экономика середины и конца 70-х послужила катализатором очередного ускоренного роста цен на недвижимость. Но практически утраивание цен на нефть в конце 70-х в очередной раз вернуло всё на свои места, и произошла коррекция цен на недвижимость.
Середина и конец 80-х были золотой порой английского City, и когда так называемый Big Bang 1986 года в корне изменил финансовую структуру Великобритании, вся экономика рванула вверх. Вместе с экономикой поднялась и инфляция, и находящийся в то время под контролем правительства Маргарет Тетчер Bank of England поднял базовую ставку по кредиту с 7% до 15%, стараясь обуздать инфляцию. Рынок рухнул! «Буря в пустыне», скачка цен на нефть, экономический кризис в Японии и общая мировая стагнация усугубили кризис. На этот раз легким испугом отделаться не удалось, и очень много британцев узнали на личном опыте, что такое банкротство и безработица, иными словами – настоящий крах рынка недвижимости. Цены упали в среднем на 30-40%, а в некоторых местах и больше. Этого, видимо, было мало, и в сентябре 1992 Джорж Сорос добавил соли на еще незажившую рану британской экономики и практически обанкротил британское правительство, удачно сыграв на падении фунта. Это окончательно убило энтузиазм британских инвесторов, и рынок недвижимости сумел «встать на ноги» лишь к концу 1990-х.
Гадание на кофейной гуще
Трудно сказать, что ждет рынок в ближайшие годы или даже месяцы. Если домовладельцы так и не начнут выставлять свои дома и квартиры на продажу, то цены будут расти и будут расти еще быстрее, чем раньше. Ведь к бонусам и зарплатам работников Лондонского финансового сектора лишь добавляют нули, а не убирают; да и количество мультимиллионеров из России, Китая, Индии и других развивающихся стран, обосновывающихся в Лондоне, пока не уменьшается.
Но, с другой стороны, геополитическая обстановка в мире настолько нестабильна, что очередная война на Ближнем Востоке теперь уже может повлечь за собой не просто рост цен на нефть. Мы живем в слишком хрупком мире, и малейший конфликт может привести к масштабному экономическому кризису, столкновению цивилизаций или даже мировой войне. Птичий грипп, различные эпидемии, террористические акты, природные катаклизмы – все это, от чего не защищен Лондон, может привести не только к резкому падению цен на недвижимость, но и к общему спаду как английской, так и мировой экономик.
Мы уже не раз говорили, что предсказывать направление цен на недвижимость – неблагодарное дело, поскольку слишком уж капризная, своенравная и непостоянная эта составляющая британской экономики. В прошлом году ни один из ведущих экономистов страны не смог даже примерно предсказать тот рост цен на недвижимость, который произошел в Лондоне. На самом деле половина из них говорили, что цены упадут. В этом году все великие мыслители более оптимистичны, но всё-равно есть достаточно финансистов, маклеров, профессоров и исследователей, которые верят в неизбежное падение цен в 2007-2008 годах.
С другой стороны, не стоит забывать, что в Лондоне пройдут Олимпийские Игры 2012. Проводя параллели с предыдущими принимающими городами и странами, можно рассчитывать на очередной скачек цен в восточном Лондоне в ближайшие 5-6 лет. Тяжело сказать, на сколько они поднимутся (см. таблицу), поскольку в прошлом скачки цен, связанные с Олимпийскими Играми, были настолько разными, что реалистично усреднить тенденцию практически невозможно. Но, если самая дешевая недвижимость Лондона подорожает, то можно не сомневаться, что и самая дорогая недвижимость не будет падать в цене.
Мы воздержимся от этой крайне заманчивой возможности предсказать будущее, но скажем, что если вы решили купить недвижимость в вышеупомянутых районах центрального Лондона, то будьте уверены – она переоценена. Хотя то же самое можно было сказать и месяц назад, и полгода назад, и год назад, и нет никакой гарантии, что цены не вырастут еще на 20% или 30% за следующий год. Лишь интуиция поможет в выборе правильного решения, но, можете не сомневаться: если ваша интуиция подсказывает вам продать ваш дом, а не покупать новый, то проблем с продажей вашего дома даже по завышенной цене у вас не будет.
Роман Григорьев
