О посредниках, агентах, маклерах, брокерах и риелторах…
Как вы уже, наверное, успели заметить, существует огромное множество профессий, так или иначе связанных с недвижимостью. Но все эти люди, насколько бы высоко-интеллектуальными и образованными они не были, никогда не будут знать рынок недвижимости так же хорошо, как представители следующих четырех профессий: сhartered surveyor(квалифицированный специалист по недвижимости), developer (застройщик), property acquisition agent (агент по приобретению недвижимости) и, разумеется, estate agent (риелтор).
Наша прошлая статья была посвящена chartered surveyors, которые являются «ходячей энциклопедией недвижимости« и эталоном профессионализма. В этой же ста-тье мы рассмотрим одну из самых «ненавистных« в Англии профессий – estate agent(маклер/риелтор). Каким образом английские СМИ проводили свои опросы и при-шли к такого рода заключению, нам неиз-вестно, но если верить ведущим издатель-ствам, то вот уже как больше года маклерызанимают первое место в «Листе ненависти« (Hate list). Даже парковочные контролёры (traffic wardens), способные вывести изсебя и заставить нецензурно выражаться са-мых миролюбивых и добропорядочныхграждан, занимают лишь второе место. В Великобритании для посредника междупокупателем и продавцом недвижимостиимеется лишь один технический термин -estate agent (агент по продаже недвижимости). Русский язык, являясь «великим и могучим«, имеет несколько определений, наиболее часто встречаемые из которых -«маклер, агент или брокер по недвижимос-ти« и «риелтор«. В нашей статье мы будем использовать все эти термины по отношению к estate agents.»информация для продавца дома. Поскольку сделка с недвижимостью считается одной из важнейших финансовыхопераций в жизни большинства жителейтуманного Альбиона, то довольно важно выбрать компетентного агента. Но тогдасразу возникает вопрос: «Как?». В странах с относительно молодыми демократичес-кими институтами рекомендуется преждевсего смотреть на срок пребывания фир-мы на рынке, размер агентства, охват рын-ка, а также уровень и качество рекламных компаний.Но такого же рода критерии не всегда подойдут к выбору маклера в Англии. Здесьдовольно часто фирмы, состоящие из пяти-шести человек и имеющие лишь один офис(но зато в 50 метрах от вашего дома), способны оказать не только самый профессиональный сервис, но и произвести самую бы-струю и очень выгодную продажу. Хотя самый простой способ выбора маклера – эторекомендация. Если кто-то из ваших знакомых уже пользовался услугами этого чело-века и остался доволен, то, поверьте, этотриелтор сделает всё возможное, чтобы и высебя почувствовали «в надежных руках«. Многие считают грабежом среди беладня те 1-3% комиссионных, которые берутанглийские маклеры за свою работу. На самом же деле именно те функции, что агенты выполняют за эти деньги, и делают их практически незаменимыми при продаже недвижимости.
Во-первых, если вы не занимаетесь не-движимостью сами, то маловероятно, чтовы сможете правильно определить рыноч-ную стоимость вашего дома. Недооценитьсвой дом на 5-10%, значит потерять 5-10 %при продаже, а поэтому лучше заплатитьагенту 1-3% и быть уверенным, что ценадействительно рыночная. Если и слово «маркетинг« не фигурируетна вашей визитной карточке, то тоже мало-вероятно, что вы сможете профессиональ-но разрекламировать свою недвижимость.Охватив лишь малую часть потенциальныхпокупателей, вы рискуете так и не получить запрашиваемую цену. Что обычному продавцу также не под си-лу – это показывать квартиру необъятномумножеству потенциальных покупателей не-сколько раз в день на протяжении долгихмесяцев. Некоторые дома действительно продаются уже после третьего показа, ноочень часто покупатель найдется лишь после 50-70 показов. А это не только отнимает много времени и выматывает морально и физически, но иногда и просто невозможно, поскольку как продавцы, так и покупатели бывают в командировках и отпусках.
«Ковбои» британской экономики
Рынок недвижимости – это одна из фун-даментальных основ экономики любой развитой страны. В большинстве западных го-сударств посреднические сделки с недви-жимостью осуществляются с участием сер-тифицированных специалистов. Однако в Великобритании сложилась довольно противоречивая ситуация, и, чтобы стать агентом по недвижимости, тут не требуется ни-каких лицензий, специальных знаний или сертификатов. Отсутствие какого-либо регулирования и обязательной сертификации приводит к тому, что любой человек, даже только вчера вы-шедший из тюрьмы или уволенный с предыдущей работы за несанкционированное использование денег клиента, может стать бро-кером по недвижимости. Все это приводит ктому, что на рынке существует огромное множество фирм и агентов, которым понятия профессионализм, уважение к клиенту и честность незнакомы. Таких индивидов в Англии принято называть «ковбоями» и именно они (хоть их и меньшинство) помогают маклерам на протяжении многих лет держаться в пятерке самых ненавистных профессий. Некоторые из трюков, которыми пользу-ются эти «непрофессионалы», являются аморальными, другие же – чистейшей воды криминальными.
В марте 2006 года телеканал Би-би-си выпустил на экран передачу Whistleblower, где репортер устраивалась работать в несколько довольно известных агентств по недвижимости и, разумеется, тайно вела видео-съемки всего, что происходило «за кулисами» в этих фирмах. В одном агентстве, что-бы сделка прошла как можно скорее, маклер предлагал покупательнице помочь оформить не только ипотечный кредит по заведомо поддельным документам, но и сам лично за 550 фунтов достал для нее фальшивый британский паспорт. Пытаясь выиграть как можно больше клиентов, агенты зачастую оценивают дома на порядок выше, чем они на самом деле стоят. В итоге срок продажи удваивается или утраивается, да и в большинстве случаев после многих месяцев безуспешного маркетинга цену все равно приходится снижать до разумных пределов. С другой стороны, недооценка недвижимости – тоже довольно распространенная схема дополнительного приработка для брокеров. Агент намеренно недооценивает вашу недвижимость на 10-15% и потом его знакомый покупает ее у вас, не забыв поделиться с агентом долей прибыли (разумеется, наличными в конверте). Поэтому перед тем как подписать контракт с каким-то определенным агентом, ре-комендуется попросить представителей как минимум трех конкурирующих фирм прийти и дать свое мнение о том, сколько они смогут выручить с продажи вашего дома, сколько примерно времени это у них займет и какой процент они возьмут за своиуслуги. Именно в этой жизненной ситуации пословица «семь раз отмерь и один раз отрежь» является самым подходящим советом, и лишь проведя небольшой опрос местных агентов можно быть уверенным, чтовы получите наилучший сервис за разумные комиссионные.
Клиент-король
Существуют десятки причин, из-за которых купля-продажа недвижимости может пойти не совсем по плану и большая частьиз них лишь косвенно зависит от вашего агента. Люди зачастую прибегают к услугам риелторов, когда им нужно срочно решать жилищные проблемы. Неудивительно, что в таких неприятных жизненных ситуациях,как развод, банкротство или вынужденный переезд, на отрицательном эмоциональном фоне маклер еще даже до встречи с клиентом уже воспринимается им как«враг номер один». Но, несмотря на это, с завидным постоянством продавцы и поку-патели не перестают винить во всех своих бедах именно риелторов. Хотя не стоит забывать, что самая хорошая реклама для любого профессионала – это положительные отзывы старых клиентов, и каждый здраво-мыслящий маклер сделает всё возможное,чтобы оставить вас довольными, счастливыми и полными желания вернуться именно кнему, если вы вдруг решите продать свой дом, будь то через 5, 20 или 35 лет.
Полезная информация для покупателя недвижимости
Как вы уже могли догадаться, покупая недвижимость, риелтора вам выбирать не приходится, поскольку его выбирает продавец. Хотя есть случаи, когда не только продавцы, но и покупатели пользуются услугами агента, только в данном случае – агента по поиску недвижимости – propertysearch agent. Property search agents (или как их ещё принято называть acquisition agents) прежде всего незаменимы для тех, у кого много денег и мало времени (cash rich, time poor). Если вы работаете 12-16 часов в день и 6-7 дней в неделю (что довольно часто практикуется в рядах юристов, финансистов,банкиров и крупных бизнесменов), то вряд ли у вас будет несколько часов свободного времени, которые можно было бы уделить поиску дома своей мечты. Поиск подходящего жилья довольно-таки трудоёмкий процесс. Для начала нужно потратить несколько часов, проглядывая десятки веб-сайтов, как правило, с сотнями домов и квартир в вашем ценовом диапазоне. Ещё несколько часов потребуется для того, чтобы обзвонить всех агентов и постараться договориться о взаимовыгодном времени осмотра недвижимости (viewing). Обычно входящие в ваш список дома и квартиры выставлены на рынок через разных агентов, что делает синхронизацию нескольких осмотров в один день практически невозможным.
И даже если вы всё-таки нашли подходящую недвижимость, то вся бумажная работа,общение с агентами, адвокатами, банками, surveyors и др. может затянуть заключение сделки на долгие недели или месяцы. Для деловых людей, экономическая стоимость времени которых оценивается как минимум в£300 – 500 за час, провести несколько недель в поисках подходящего дома приравнивается к финансовому самоубийству. Именно поэтому, пока Лондон является финансовой столицей мира и как магнит тянет к себе миллионеров, агенты по поиску жилья не останутся без клиентов и работы. Любой прогрессивно мыслящий человек, не страдающий от недостатка свободных денежных средств, предпочтёт доверить все хлопоты, связанные с поиском недвижимости, специалистам. Процент комиссионных меняется от фирмы к фирме, но, как правило, Acquisition Agents берут за свои услуги 1-2.5% от покупной цены недвижимости. Большинство фирм ещё просят регистрационный взнос вразмере £1 000 – 2 500, который является лишь подтверждением ваших серьёзных намерений и минимальной оплатой за про-деланную работу (в тех случаях, когда клиент, например, после трёх месяцев интен-сивного поиска, отказывается от дальнейшего сотрудничества).Поскольку большая часть Property Search Agents – это дочерние предприятия лидиру-ющих риелторских фирм Англии, то в ситуациях, когда недвижимость, которую нашли для вас acquisition agents, выставленана продажу одним из офисов этой же фирмы, с вас не будут брать никаких комиссионных, т.к. их платит продавец. Так что же делают Property Search Agents?Сперва они определяют, какого точно рода недвижимость и в каком районе вы ищите, записывают детальные критерии и начинают поиск. Они сами ходят на встречи с маклерами, делают множество фотографий, примечаний и высылают подробный отчёт обо всех домах или квартирах, отвечающих вашим критериям. Они организовывают для вас viewing tours (когда за один тур выосмотрите 5-10 домов/квартир), координируют работу всех сторон, связанных со сделкой, помогают с переездом, ремонтоми даже перерегистрацией имени владельца в базах данных компаний, предоставляющих коммунальные услуги. Но на этом преимущества использования acquisition agents не заканчиваются. Ониабсолютно незаменимы ещё и в тех случаях, когда клиент хочет приобрести что-то эксклюзивное.
В мире существует определённая прослойка общества, у представителей которой достаточно денег, чтобы купить всё, что душе угодно. Может быть, у них даже достаточно времени, чтобы подыскать тот самый муль-тимиллионный особняк в Chelsea или Kensington, но проблема в том, что самые эксклюзивные, дорогие и редкие дома либо не выставляются на продажу через обычные агентства на открытом рынке, либо совсем не выставляются на продажу. Именно такого рода задачу способны решить Property Search Agents, наиболее опытные из которых могут найти для вас такие редкие экземпляры архитектурного гения, о существовании которых вы даже не подозревали. Они не просто обзванивают всех маклеров, но у них также есть нескончаемый список клиентов, бывших клиентов, знакомых, знакомых их знакомых, которые, может, никогда и не собирались продавать свой дом, но если им предложить на порядок больше рыночной цены,то вряд ли они откажутся. Безусловно, Acquisition Agents облегчают жизнь покупателей в несколько раз и, воспользовавшись услугами одной из такихфирм, вы уже никогда не захотите сами за-ниматься поиском жилья. Количество русских клиентов у фирм, занимающихся поиском и приобретением жилья, за последние годы выросло в несколько раз. Это,прежде всего, является показателем того,что мы наконец-то научились ценить не только свои деньги, но и своё время. Именно поэтому каждое уважающее себя агенство по поиску элитной недвижимости теперь имеет русскоговорящих работников. К тому же, всё больше представителей высших эшелонов российской бизнес-элиты переезжают жить в Лондон. Их покупательная способность диктует абсолютно новые правила и запросы на рынке недвижимости и лишь компетентные агенты способны найти дом, который будет отвечать запро-сам мужа, желаниям жены, капризам детей и жестким критериям службы охраны.
А можно пойти другим путем…
Разумеется, для тех, у кого свободного времени больше, чем денег – Property Search Agents не самый подходящий вариант. Насколько бы трудоемким процесс покупки недвижимости не был, его всегда можно довести до конца самому. Вам не придется платить никаких комиссионных, да и маклер, продающий вам эту недвижимость, обязательно постарается убедиться, что все проходит гладко и без неприятных сюрпризов. Поэтому, если вы не страдаете от хронического недосыпа и нехватки времени, а также вам не нужен дом в самом сердце района Кенсингтон с садом размером с футбольное поле и который за последние 55 летни разу не выставлялся на продажу – то вы вполне можете справиться и сами. Но если же вы решили продать свой дом,то тут, пожалуй, самодеятельностью заниматься не стоит. Никакие любительские веб-сайты никогда не смогут охватить такое же количество потенциальных покупателей, как хорошо поставленная рекламная компания опытных риелторов. Наверное, этот совет уже оригинальным назвать ни у кого язык не повернется, но хочется еще раз напомнить, что профессионалы (такие, как surveyors, acquisition agents, маклеры, адвокаты, финансовые консультанты) для того и существуют, чтобы к ним обращались. Это их работа – помогать вам, а их услуги, пусть даже относительно дорогие, помогут вам не только сэкономить или зарабо-тать, но еще и сберечь множество нервных клеток и, самое главное, времени.
