Что такое Freehold & Leasehold, или с чем едят английскую недвижимость?
На Западе преобладают два основных подхода к решению проблем. Первый это американский, где «всё для человека» и жизнь настолько проста, что иногда даже тошно становится. Второй это английский, где очень много вещей не только вопреки здравому смыслу, но к тому же заставляют задуматься о вечном и порой задаться вопросом: «Почему британцы не смогли адаптироваться к реалиям современности и живут позапрошлым веком?»
Копать предлагают от забора и до обеда
Впервые столкнувшись с разделением форм владения недвижимостью в Англии на Leasehold & Freehold, я был неприятно удивлен. Безусловно, со временем можно стать экспертом даже в квантовой механике. Но для тех, кто ещё не прошёл «правовую акклиматизацию», я постараюсь ускорить этот процесс и объяснить вкратце то, что следует знать прежде, чем покупать недвижимость в Англии. Стоит заметить, что я так и не смог подобрать достойного перевода этим двум весьма концептуальным понятиям – Freehold & Leasehold. Все попытки найти русский аналог или понятный технический перевод заканчивались плачевно и вызывают у меня, помимо смеха, ещё и чувство стыда за скудность нашего юридического лексикона. По-этому заранее прошу прощения у тех русофилов, кто на дух не переносит англицизмы и их употребление в родной речи.
Freehold или владейте своим домом на здоровье
Копнув поглубже в английское земельное законодательство (Land Law), вы откроете для себя удивительный факт – основные понятия тут не менялись со времен Вильгельма Завоевателя, когда в 1066 году он заложил фундамент системы, которой англичане искренне гордятся, а иностранцы искренне непонимают. Теоретически вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Её Величеству Елизавете II, а все остальные смертные имеют лишь безусловное право пользования этой землёй и строениями, которые на ней находятся. Freehold – это очень схожая с мировой практикой форма владения недвижимостью, и поэтому, купив freehold дом (квартиры никогда не бывают freehold), вы становитесь, в нашем понимании, полноправным владельцем и можете делать с ним все что душе угодно, лишь бы местное самоуправление не было против (поверьте, они будут). Бюрократы, гордо называющие себя Департаментом планирования (Planning Authorities) и ответственные за сохранение уникальности английской архитектуры, ничем другим не занимаются, как с превеликим удовольствием превращают жизнь застройщиков и обычных жителей, желающих реновировать свой дом, образно выражаясь, в каторгу. Безусловно, не на всё требуется разрешение. Например, если ваш дом не находится всписках English Heritage (т.е. не является объектом особого национального интереса), вы можете смело без всякого разрешения ломать внутренние стены, менять окна или даже пристраивать оранжерею (при условии, что она,в зависимости от типа дома, не превышает10-15% от общей площади оного).
Как дома попадают в эти списки – это отдельная тема для последующих статей, но зато как только ваш дом получает статус Listed и, не приведи Господь, Grade I Listed, то самое время вспомнить начальную школу. Вам нужно будет разрешение буквально на всё: перепланировку, смену окон, дверей, любого рода реновации. Даже перекраска дома в ваш любимый розовый цвет без официального разрешения чревата штрафом и настоятельной рекомендацией вер-нуть дом в прежнюю цветовую гамму. Порой это кажется чистейшим абсурдом, хотя, взглянув на уникальный характер некоторых районов Лондона, несомненно, понимаешь, что даже если их иногда парадоксальные решения и противоречат всем законам формальной логики, они непременно в интересах общества, и необоснованными их назвать язык не повернётся. Есть множество нюансов, касающихся владения freehold, о которых вы обязательно услышите от своего адвоката, но если вы решили купить или уже купили таковой, то можете смело применять все свои знания и опыт, накопленные за долгие годы владения жилплощадью в других странах и в большинстве случаев не промахнётесь.
Leasehold или шаг влево – и вы у разбитого корыта
Leasehold могут быть как квартиры, так идома, участки земли или целые деревни. До 2002 года квартирой можно было владетьтолько на основе договоров долгосрочной аренды (lease), и это значит, что выражение «я владею квартирой» еще 4 года назад бы-ло технически неверно. Да и сейчас в 99.9% случаев, если вы решили все-таки купить квартиру, то, скорее всего, она будет lease-hold и владельцем, с юридической точки зрения, вы всё равно не будете. По определению, покупая недвижимость на основе leasehold, вы становитесь полноправным владельцем документа, именуемого договором долгосрочной аренды, который, в свою очередь, даёт вам исключительное право временного пользования и оккупирования пространства, находящегося внутри той самой квартиры или дома. Неболее. Договор аренды может быть заключен на какое угодно количество лет, будь то 22, 55, 121 или даже 999 лет, причем заплатить надо за весь период заранее. Чтобы вы ориентировались в ситуации, скажу, что за 50 лет эксклюзивного пользования lease-hold вы можете рассчитывать выложить по-рядка 75% от стоимости дома freehold. За 25 лет – порядка 55%. За 10 лет – порядка35%, (во всех случаях ±10%). Дома leasehold с 90 и более годами пользования в договоре называются virtual freehold по той простой причине, что по стоимости они практически равны с домами freehold. Не стоит удивляться, но ни стенами, ни полом, ни потолком вы владеть не будете. Всем этим владеет landlord или freeholder – тот, кому вы заплатили за эксклюзивное право нахождения в вышеупомянутом помещении и скорее всего, но не всегда, в придачу обязались платить ежегодно земельную ренту (Ground Rent), которая может варьироваться от £25 до £500 в год, но в редких случаях может достигать и £10.000-£50.000 в год за многомиллионные особняки в Челси и Белгравии. Есливы хотите снести пару стенок или поменять окна, нужно разрешение того самого лэндлорда. Если вы вдруг решили, что больше не будете ему платить земельную ренту, то можете в скором будущем оказаться вположении “без определенного места жительства”, поскольку закон позволяет владельцу-freeholder забрать у вас право пользования помещением, если вы не уплатили оговоренную сумму денег. Изучив повнимательнее договор leasehold, вы поймете, что он схож с нашей системой долгосрочного снятия жилплощади варенду с той только разницей, что вы платите сразу и много. Да и прав у вас на порядок больше, чем у обычного арендатора, но в тоже время на порядок меньше, чем у полноправного владельца. К тому же, как было упомянуто выше, выбора у вас, к сожалению, нет. Пожалуй, вполне уместно вспомнить выражение наших предков de gustibusnon est disputandum – о вкусах не спорят, и поэтому, если англичане ничего против такой системы не имеют, нам тоже придётся смириться и, мило улыбнувшись, покупать квартиры leasehold.
Не все то золото, что блестит
Так что же должен знать каждый желающий приобрести недвижимость в «туманном Альбионе»? Две простые истины. Freehold – это безусловное право собственности и несет оно ту же смысловую нагрузку, что и владение недвижимостью в любой другой стране. Leasehold – это право, дающее вам эксклюзивное владение недвижимостью на определенный период времени и, как правило, за номинальную годовую земельную ренту. Цена недвижимости leasehold со временем падает, поскольку с каждым годом остается всё меньше лет в договоре аренды. Не приняв нужных мер и не продлив договор аренды, можно лишиться всех прав на пользование этой недвижимостью. Хотя, если в договоре остаётся более 100 лет, всё это не очень-то должно вас волновать, по крайней мере в ближайшие 15-20 лет.
