Нюансы владения английской недвижимостью

В этой статье мы расскажем об одной довольно уникальной особенности британского рынка недвижимости, о которой нет никакой информации не только в русскоязычной литературе, но, поверьте, даже большинство англичан тактично замолкают, когда речь заходит на эту тему. Хочется верить, что часто встречающиеся специфические термины и английские слова, не имеющие звучного русского перевода, не охладят ваш интерес к этому разделу.

Век живи – век учись…

В прошлых статьях мы вкратце рассматривали различные формы владения недвижимостью, а в сегодняшней статье, будут затронуты основные нюансы продления договоров на аренду (lease extension) и выкупки домов в полное владение (freehold enfranchisement). Вряд ли у кого-нибудь повернётся язык назвать эту тему простой, поскольку для большинства некоренных жителей английское земельное право является менее понятным, чем китайская грамота, не говоря уже об этих мало кому понятных процессах.

Прежде чем вдаваться в детали этих двух замысловатых понятий, разрешите напомнить вам разницу между Freehold- и Leasehold-недвижимостью, а также постараться перевести некоторые из уникальных для Британии юридический терминов.

• Freehold – безусловное право владения недвижимостью.
• Freeholder (landlord) – лицо (физическое или юридическое), владеющее недвижимостью, но продавшее право пользованию ею на определенное количество лет третьему лицу (leaseholder-у).
• Leasehold – безусловное право пользования (но не владения) недвижимостью на определенный срок (будь то 10, 50, 90, 125 или 999 лет) за, как правило, номинальную земельную ренту.
• Leaseholder – лицо (физическое или юридическое), имеющее эксклюзивное право пользования недвижимостью.
• Lease – договор долгосрочной аренды с предоплатой за весь период.
• Lease Extension – процесс, при котором за определенную плату (при определенных условиях) вы можете продлить договор на право пользования своей квартирой на дополнительные 90 лет.
• Freehold Enfranchisement – процесс, при котором за определенную плату (при определенных условиях) вы можете выкупить у Freeholder-a безусловное право пользования своей недвижимостью (freehold).

Памятка счастливому обладателю LEASHOLD-недвижимости

Разумеется, вы не каждый день сталкиваетесь с Lease Extension и Freehold Enfranchisement, и, наверное, многим из вас никогда с этими понятиями и не придется столкнуться. Но если вы владеете или собираетесь купить квартиру в Белгравии и Челси, то есть большая вероятность, что нижеприведенные фундаментальные основы английского земельного права вам пригодятся.
• Если договор на вашу квартиру или дом был изначально выдан на 21 или более лет и вы были зарегистрированным владельцем этого leasehold-а последние два года – в большинстве случаев Freeholder обязан по закону продлить ваш договор на дополнительные 90 лет сверх оставшегося периода либо, в случае владения домом, продать вам все права на владение оным. Так, например, купив сейчас квартиру на 70 лет по договору, вы через два года сможете договорится с landlord-ом продлить этот договор на дополнительные 90, и у вас будет новый 158 летний lease. Либо, купив дом на 70 лет по договору, вы можете через два года постараться выкупить у freeholder-а все права на пользование и владение вашим домом.
• Чтобы не ждать два года, покупая недвижимость, вы можете попросить продавца оформить документы и начать Lease Extension или Freehold Enfranchisement, а при заключении договора о купле-продаже юридически заверить и переписать на ваше имя право продолжить этот процесс. Таким образом, вы избежите двухгодовой отсрочки, которая из-за растущих цен и уменьшающегося количества лет по договору может обойтись вам в круглую сумму.
• Стоимость Lease Extension и Freehold Enfranchisement зависит от нескольких факторов, но одна из основных составляющих расчетов – это рыночная цена вашей недвижимости на гипотетическом 100+ летнем договоре. Следовательно, когда растут цены на недвижимость, растет и стоимость продления договора. Поэтому чем раньше вы сможете собраться с мыслями и финансами, тем лучше и, разумеется, дешевле.
• В случае продления договора на дополнительные 90 лет или покупки freehold своего дома ваша земельная рента автоматически аннулируется.
• При отсутствии роста цен на недвижимость в стране цена leasehold-дома или квартиры со временем будет падать, поскольку с каждым годом остается всё меньший срок в договоре аренды. Не приняв вовремя нужных мер и не продлив договор аренды, можно потерять часть или все вложенные деньги, поэтому всегда стоит посоветоваться со специалистом (surveyor), а не маклером (estate agent), прежде чем покупать leasehold- недвижимость.
• На Лондонском рынке недвижимости теперь всё меньше и меньше покупателей, которые согласны покупать недвижимость на 80 и менее лет. Покупателям не нужны все те проблемы и суета, которые прилагаются к процессу продления договоров. Поэтому перед продажей своей недвижимости стоит продлить договор или выкупить freehold, так как это сделает вашу недвижимость привлекательной для гораздо более широкого круга потенциальных покупателей.
• С подачи заявления и до финальных стадий оформления Lease Extension или Freehold Enfranchisement может пройти от трёх месяцев до года, а в некоторых случаях и 15-18 месяцев. Поскольку деньги для продления договора и выкупа freehold-a могут не понадобиться в ближайшие год или полтора, тактика «начну сейчас, закончу, когда деньги появятся» довольно часто срабатывает.
• Большинство банков дают ипотечные кредиты под Lease Extension и Freehold Enfranchisement, а поэтому в случае договора на 85 и менее лет не должен стоять вопрос: делать или не делать? Вопрос должен быть: как скоро делать? Цены в Лондоне растут в арифметической прогрессии, а вместе с ними и стоимость продления договора.
• Есть один маленький нюанс, о котором должен знать каждый leaseholder. Если у вас по договору срок чуть более 80 лет, то не продлить его на дополнительные 90 лет или не выкупить freehold своего дома в ближайшие месяцы будет кощунством по отношению к основным экономическим принципам. Разница в цене между продлением договора, в котором срок 80 лет плюс один день, и договором, где срок 80 лет минус один день, может достигать нескольких десятков тысяч (или сотен тысяч в случае мульти-миллионных квартир в центральном Лондоне). Один из основных элементов, входящий в расчет стоимости, по закону должен быть выплачен freeholder-у лишь тогда, когда в вашем договоре стоит срок менее 80 лет. Поэтому, позволив количеству лет в договоре сократиться с 80 до 79, вы добровольно выкидываете на ветер приличную сумму денег.

Повторение – мать учения

Тема продления договоров на квартиры (lease extension) и выкупки домов в свое владение (freehold enfranchisement), а уж тем более некоторые технические аспекты этих процессов могут, без сомнения, стать вопросом на 1 000 000 в игре «Кто хочет стать миллионером?» Но наша задача была не подготовить вас к этому интеллектуально-развлекательному шоу, а дать краткий обзор того, с чем вам скорее всего придётся столкнуться в ближайшем будущем, если ваш дом не freehold, a leasehold, и количество лет в договоре аренды вашей квартиры не является трехзначным числом.

Эта статья, к сожалению, не каждому будет понятна – ведь на самом деле даже большинство маклеров понятия не имеют, о чем они говорят, когда дают вам совет о leasehold extension и freehold enfranchisement. Но если же вы хотите купить leasehold-недвижимость в Англии, мы надеемся, все вышеперечисленные подсказки вам пригодятся. Ну а если сомневаетесь – всегда обращайтесь к специалистам.

Роман Григорьев