«Брать или не брать? Вот в чем вопрос»: памятка желающему купить квартиру в Англии

property-signs

property-signsЕсли вы все-таки решили купить в англии квартиру, а не дом, то, к сожалению, у вас не будет особого выбора и, в большинстве случаев, вы столкнетесь с понятием leasehold и всеми вытекающими из этого осложнениями.

Leasehold, или с чего все начиналось

Изначально квартиры можно было приобрести только на основе leasehold, что (общедоступным языком выражаясь) означает договор долгосрочной аренды (lease) со 100-процентной предоплатой за весь период использования жилплощади. Договоры обычно заключаются на 99 или 125 лет; вы,скорее всего, обязуетесь платить земельную ренту (ground rent), которая может достигать и £150, и £500, а иногда и £5,000 в год.Но вы также имеете полное право на продажу этого договора третьим лицам. С каждым годом, разумеется, у вас остается всеменьше лет на договоре, и если бы не инфляция, то рыночная стоимость вашего капиталовложения уменьшается довольно значительно. До 1993 года по закону вы не имели права на продление договора (lease extension). По-этому, если freeholder (владелец квартиры, с кем вы или предыдущий leaseholder заключили договор) не хотел продлевать его, то вконце срока, теоретически, вы бы могли остаться без тех самых заветных «квадратных метров». Но, к счастью, freeholders никогдане отказывались от денег и почти всегда за несправедливо крупную сумму национальной валюты они заключали с вами новыйдоговор или добавляли несколько десятков лет к тому сроку, что у вас оставался.

Это в ваших интересах как покупателя или владельца квартиры разобраться в характере основных юридических и финансовых аспектов владения оной, и в этой статье мы постараемся облегчить вашу участь, вкратце осветив три типа «квартировладения» и их самые существенные достоинства и недостатки.

Выражение «в большинстве случаев» было употреблено неспроста, поскольку, в отличие от всех других, как развитых, так и недоразвитых стран мира, квартиры в Англии продаются на трех, как нельзя более разных, но в то же время вполне неплохо сосуществующих основах:

Leasehold – договор долгосрочной аренды;
Share Of Freehold – договор долгосрочной аренды + совладение всем зданием;
Commonhold – квартирное товарищество.

В 1993 правительство Джона Мейджера решило покончить с этой классовой неспра-ведливостью и выпустило «Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act».Если договор на вашу квартиру был изначально выдан на 21 или более лет и вы были официальным владельцем этого leasehold, последние два года (в большинстве случаев) вам – зеленый свет и все карты в руки. Freeholder по закону обязан (по рыночной стоимости, а не на основе «как ему захотелось») продлить ваш договор на дополнительные 90 лет поверх оставшегося периода; к тому же, ваша земельная рента автоматически аннулируется. Так, например, купив сейчас квартиру с 50-ю годами на договоре, вы через два года сможете вынудить freeholder продлить этот договор на дополнительные 90. Таким образом, у вас будет новый 148-летний lease.

Share Of Freehold, или как закалялась сталь

Другое значительное новшество, за которое стоит поблагодарить партию консерваторов, это система, именуемая collective enfranchisement, введенная тем же самым актом 1993 года и которая позволяет определенному числу leaseholders одного здания в принудительном порядке выкупить его у freeholder. Таким образом, вы и ваши соседи, принявшие участие в этом процессе, каждый приобретаете часть всего здания (share of freehold), а коллективно – все здание и землю под ним. Теоретически, вы становитесь владельцами ваших квартир, а также квартир тех жильцов, кто не присоединился к сему процессу. К сожалению, процедура эта очень долгая (может занять до двух лет), довольно дорогая, и lease всеравно остается, но теперь вы сами можете себе продлевать его на сколько угодно лет и бесплатно. Земельной ренты больше не будет, и у вас появится полный контроль над платой за коммунальное обслуживание, которую freeholders зачастую завышают до неразумно высокого уровня, умудряясь при этом никаких ремонтов и реноваций в здании не делать. Если вам надо выбрать между двумя более-менее схожими по качеству и местоположению квартирами (одной – leasehold, другой – share of freehold), настоятельно рекомендуем выбрать вторую. Цена будет чуть выше, но поверьте, оно того стоит. Купив такую недвижимость, вы станете полноправным (в нашем понимании) владельцем своего жилья и устраните множество потенциальных недоразумений и споров с freeholder, связанных с продлением договора, платой за коммунальные услуги или земельной рентой.

Commonhold, или не такие уж они и безнадеги, эти англичане

«Тони Блэр & Ко» (правительство лейбористов) шагнули на порядок дальше, чем их предшественники. «Commonhold and Leasehold Reform Act 2002», наконец-то, воплотил в жизнь мечты, пожалуй, каждого прогрессивно мыслящего жителя Британии. Была введена новая форма владения квартирами – commonhold,- которая, наконец-то, разрешила именно владение квартирой, а не просто временное пребывание в ней на основе договора. Общими же частями в доме (подъезд, парковка, подвал) вы владеете сообща со своими соседями, и коллективно вы все ответственны за их содержание, ремонт и реновации. Звучит довольно знакомо, не так ли? Самым близким русским термином будет, наверное, “квартирное товарищество”, но постоянства ради давайте употреблять английский термин. Если раньше у застройщиков не было выбора, и они должны были продавать квартиры на основе leaseholdили share of freehold, то теперь, при желании, они могут облегчить жизнь себе и потенциальным покупателям, продавая их на основе commonhold. Но, судя по тому, что пишут в газетах (по состоянию на январь месяц), со времени вступления акта в силу всего шесть домов зарегистрированы как commonhold. Чем вызван этот антагонизм британцев по отношению ко всему эффективному и функциональному, не нам судить, но если вам представился шанс купить квартиру, которая является частью commonhold, не робейте, берите!

Илья Муромец на распутье…

Один из основополагающих элементов демократии и рыночной экономики – это возможность выбора. Если почти везде в мире у вас есть лишь один вариант законного владения квартирой, то в Англии их три. Возвращаясь к самому началу статьи, хочется заметить, что не все так плохо в великом королевстве. Может, у вас и есть один шанс из миллиона наткнуться на заветный commonhold при поиске жилья, и вы всей своей натурой не переносите понятие leasehold, а также все связанные с ним трудности, но, хоть медленно, но верно британское общество все-таки эволюционирует.С каждым годом все больше квартирных домов проходят болезненный процесс collective enfranchisement, и все чаще в брошюрах квартир на продажу появляется надпись Share of Freehold. Так что, остается пожелать вам удачи и напомнить, что в Англии всегда лучше перестраховаться и заплатить за совет специалисту, чем сэкономить небольшую денежку и, понадеявшись на свои знания, оказаться в очень глубокой луже.

Be the first to comment

Leave a Reply